2025년 전월세전환율 계산 이해하기

전세에서 월세로, 혹은 월세에서 전세로 계약을 바꾸려 할 때, 빠짐없이 등장하는 용어가 있습니다. 바로 전월세전환율입니다.
많은 분들이 이 개념을 어려워하거나, 계약 과정에서 간과하곤 하는데요.
오늘은 이 전환율의 개념과 적용 방법, 그리고 2025년 기준으로 어떻게 활용해야 하는지 차근차근 정리해 보겠습니다.

전월세전환율이란?

전월세전환율(Jeonwolse Conversion Rate)은 보증금과 월세를 서로 비교하거나 환산할 때 사용하는 비율입니다.
간단히 말하면, “전세 보증금 일부를 월세로 바꾼다면, 얼마나 받아야 적절한가?”를 판단할 수 있는 기준입니다.

임대인 입장에서는 수익률을 계산하는 수단이 되고,
임차인 입장에서는 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지를 판단하는 지표가 됩니다.

법으로 정해진 전환율 상한선 (2025년 기준)

전세를 월세로 바꿀 경우, 임대인이 받을 수 있는 월세는 일정 기준을 넘을 수 없습니다.
주택임대차보호법 제7조의 2에 따라 전환율은 다음 중 더 낮은 수치를 초과할 수 없습니다.

한국은행 기준금리 + 연 2%
연 10%

※ 2025년 7월 현재 기준금리는 2.5%이므로 → 2.5% + 2% = 4.5%
→ 따라서, 법적으로 적용 가능한 최고 전환율은 연 4.5%입니다.

※ 이 기준은 오직 전세 → 월세 전환 시에만 적용됩니다.
월세를 전세로 바꾸는 경우에는 임대인과 임차인의 자유로운 협의가 가능합니다.

전환율 적용 계산법

(1) 전세에서 월세로 전환할 때

공식:

(전세금 - 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세

※ 예시

- 기존 전세 2억 원 → 보증금 5,000만 원적용
- 전환율: 4.5%

* (200,000,000 - 50,000,000) × 0.045 ÷ 12
= 150,000,000 × 0.045 ÷ 12
= 6,750,000 ÷ 12 = 562,500원

→ 월세: 약 56만 2,500원

(2) 월세에서 전세로 바꾸고 싶을 때

공식:

보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율 = 전세 환산금

📍 예시

- 보증금: 3,000만 원
- 월세: 70만 원
- 협의 전환율: 6%

30,000,000 + (700,000 × 12 ÷ 0.06)
= 30,000,000 + 8,400,000 ÷ 0.06
= 30,000,000 + 140,000,000
= 전세 환산가: 1억 7,000만 원

※ 주의: 이 경우는 자유 계약 범위이며, 법적 상한선이 적용되지 않습니다.

왜 전월세전환율을 꼭 알아야 하나요?

(1) 임대인에게는?

보증금 감소로 인한 월세 수익 예측 가능
공실 리스크 대비를 위해 혼합형 계약 전략 구성
전세보증금 위험을 분산하여 현금 흐름 확보

(2) 임차인에게는?

금리 vs 전환율 비교 → 어느 계약 방식이 더 유리한지 판단 가능
월세가 저렴해 보이더라도, 전환율이 높다면 실제 부담이 더 클 수 있음
합리적인 계약 조건 협상 근거 확보

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도구	기능
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